Seriöse Immobilienbewertung – das gilt es zu beachten

Für eine belastbare und fundierte Immobilienbewertung stehen grundsätzlich drei einschlägige Methoden zur Verfügung. So bedienen sich professionelle Immobilienmakler und Immobiliensachverständige der Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren. Je nach Art und Nutzung der Immobilie kommen hierbei ein oder mehrere Verfahren zum Einsatz.
So kommt das Vergleichswertverfahren in gewisser Weise bei der Bewertung aller Objektarten zur Anwendung. Prädestinierterweise kommt es jedoch zur Bewertung von Eigentumswohnungen zum Einsatz. Dabei wird das Objekt mit anderen bereits veräußerten oder am Markt befindlichen Immobilien gleicher Ausstattung, Bausubstanz und Lage verglichen.
Handelt es sich bei der Immobilie dagegen um ein fremdgenutztes Objekt, das beispielsweise vermietet oder verpachtet ist, dann ist das Ertragswertverfahren das Mittel der Wahl. So kommt es beispielsweise zur Bewertung von Mietwohnungen, Mehrfamilienhäusern oder auch Hotelimmobilien zum Einsatz. Doch wie funktioniert das Ertragswertverfahren im Detail? Bewertet wird hierbei immer der jährliche Nettoertrag, der mit der Immobilie zu erzielen ist. Dieser Ertrag wird mit einem Kaufpreismultiplikator verrechnet, dessen Höhe vom Baujahr, Lage und Ausstattung der Immobilie abhängt. Dieser Kaufpreismultiplikator ist im Endeffekt der Kehrwert der jährlich zu erwartenden Bruttorendite. So ist die zu erwartende Rendite für einen Neubau in der Regel niedriger anzusetzen als für eine sanierungsbedürftige Immobilie, da hier auch deutlich höhere Instandhaltungskosten anfallen und somit die Rendite schmälern. Weiterhin wird auch der Wert des Grundstückes, auf dem sich die Immobilie befindet, der sich über dessen Größe und den geltenden Bodenrichtwert berechnet, sowie der Wert der zugehörigen Nebengebäude hinzuaddiert.

Die dritte zur Verfügung stehende Bewertungsmethode ist das Sachwertverfahren. Dieses kommt vorwiegend bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Bei dieser Methode wird der Immobilienwert ebenfalls durch die Addition des Gebäudezeit- und Grundstückswertes ermittelt. Den Gebäudezeitwert erhält man dabei über die potenziellen Wiederbeschaffungskosten, welche letztendlich die Neubaukosten einer vergleichbaren Immobilie abbilden, abzüglich der zum Bewertungszeitpunkt geltenden Abnutzungskosten.

Gerade für die Ermittlung des Marktwertes, der als Angebotswert im alltäglichen Immobilienhandel dient, kommt es darüber hinaus auch auf eine umfassende Marktanalyse seitens des Immobilienmaklers an. So werden regionale Einflüsse, die sich im Angebots- und Nachfrageverhalten abbilden, eingepreist. Die Festsetzung eines realistischen Angebotswertes ist hierbei sehr wichtig, da ein zu hoch angesetzter Angebotspreis ebenso wie eine zu günstig angebotene Immobilie eher kontraproduktiv für den Verkaufsprozess wären.

Eine Immobilienbewertung kann dagegen auch in rechtlichen Angelegenheiten wie beispielsweise einer Schenkung, Erbschaft oder Scheidung erforderlich sein. Hier spricht man dann allerdings vom Verkehrswert der Immobilie. Damit dieser Verkehrswert von Gerichten anerkannt wird, muss dieser von einem von der IHK geprüften und ernannten öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter ermittelt werden.

Egal zu welchem Zweck: Für eine neutrale, fundierte und vor allem belastbare Immobilienbewertung sollte stets ein Experte konsultiert werden.